Les exceptions au DPE : tous les bâtiments ne sont pas concernés

À l’heure où la performance énergétique est au cœur des préoccupations écologiques et économiques, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu un incontournable pour de nombreux propriétaires et investisseurs immobiliers. Cependant, il est essentiel de comprendre que tous les bâtiments ne sont pas soumis à cette obligation. Les exceptions au DPE suscitant souvent des interrogations, il est crucial de dénoter les différentes catégories de biens échappant à cette réglementation, ainsi que les raisons sous-jacentes à ces exceptions.

La définition du Diagnostic de Performance Énergétique et son importance

Le DPE est un diagnostic qui évalue la consommation en énergie d’un bâtiment et ses émissions de gaz à effet de serre. En France, le secteur du bâtiment est responsable d’une part significative des émissions de CO2, faisant du DPE un instrument essentiel dans la lutte contre le changement climatique. Ce diagnostic vise à informer à la fois les propriétaires et les potentiels acquéreurs ou locataires sur les performances thermiques d’un bien immobilier.

La nécessité d’évaluer et d’améliorer la performance énergétique de chaque bâtiment découle des engagements français envers la transition énergétique. En raison de son rôle prépondérant dans la lutte contre les gaz à effet de serre, le DPE est devenu un critère de choix pour de nombreux acheteurs. En effet, un bien labellisé B ou A peut offrir des économies d’énergie substantielles par rapport à un logement classé G, où l’isolation est souvent déficiente.

Les bâtiments contribuent à plus de 40% de la consommation énergétique en France, rendant le DPE vital pour rendre le parc immobilier plus durable et moins énergivore. Dans ce contexte, l’exigence d’un DPE pour la vente ou la location d’un bien immobilier permet de sensibiliser les acteurs du marché. Cependant, certaines structures, en raison de leur nature spécifique, échappent à cette réglementation, ouvrant un champ de discussion sur leur non-soumission au DPE.

Les catégories de bâtiments non soumis au DPE

Selon l’article R126-15 du Code de la construction et de l’habitation, plusieurs catégories de bâtiments sont exemptées du DPE. Ces exemptions se justifient par leur utilisation et leur structure, qui diffèrent nettement des logements classiques. Voici les principaux types de biens exemptés :

• Bâtiments indépendants de moins de 50 m² : Les constructions ayant une surface au sol inférieure à 50 m², telles que les petites dépendances, les bureaux de jardin ou les chalets, ne sont pas soumises au DPE. Cette exemption vise à alléger le fardeau réglementaire sur des structures considérées comme marginales dans le parc immobilier.
• Bâtiments temporaires : Des constructions temporaires telles que des maisons témoins ou des pavillons d’exposition sont également exemptées. Leur nature provisoire signifie qu’elles ne représentent pas de logements durables, d’où leur exclusion du DPE.
• Locaux à usage agricole, industriel ou artisanal : Ces types de bâtiments ont des besoins énergétiques spécifiques et ne sont pas utilisés pour l’habitation. Leur exclusion se justifie par les différences majeures dans leur consommation d’énergie.
• Lieux de culte : Les constructions comme les églises, mosquées et autres lieux de culte sont également exemptées. Leur usage et leur architecture les rendent difficilement comparables à des logements traditionnels.
• Biens en vente VEFA : Les biens neufs en vente en l’état futur d’achèvement ne sont pas soumis au DPE classique, bien que les promoteurs doivent tout de même mentionner le DPE constructeur.

Situation des biens partiellement occupés et des locations saisonnières

Un autre point intéressant concernant les exceptions au DPE concerne les habitations ne disposant pas de systèmes de chauffage, ainsi que les biens utilisés uniquement comme résidences secondaires. Les contrats de location saisonnière, dans lesquels les périodes d’occupation ne dépassent pas quatre mois par an, échappent également à cette obligation. Cependant, cette situation est amenée à évoluer, notamment avec les nouvelles réglementations qui visent à interdire la location de logements classés G à partir de 2025.

Cette éventuelle interdiction touche en particulier le marché des locations de courte durée, comme celles proposées sur des plateformes de type Airbnb. Étant donné que la pression réglementaire se renforce, il est probable que les meublés touristiques, populaires pour de courtes périodes, soient prochainement soumis à une obligation de DPE. Cela pourrait transformer la manière dont les propriétaires gèrent ces actifs, car un DPE valide pourrait devenir essentiel pour louer un bien, même saisonnièrement.

Les propriétaires de biens exemptés, s’ils envisagent une reconversion de ces actifs vers une location à long terme, devront alors anticiper la nécessité de conformité avec les nouvelles normes énergétiques. Le Bureau d’Études Énergétiques peut jouer un rôle crucial en aidant ces propriétaires à naviguer dans cette transition, en mettant l’accent sur l’importance de l’isolation performante et de la rénovation énergétique.

Conséquences de l’absence de DPE pour les propriétaires

L’absence de diagnostic de performance énergétique peut engendrer des répercussions sur la valeur d’un bien. Pour un propriétaire souhaitant vendre ou louer, être exempté du DPE peut sembler avantageux, mais il faut peser les conséquences à long terme. Les biens exemptés, bien que non soumis à la rigueur du DPE, peuvent souffrir d’une perception négative sur le marché immobilier.

Les exemplaires de bâtiments ayant un score Énergie/Foncier peu optimisé peuvent entraîner une diminution de leur attractivité. En effet, un bien sans DPE peut susciter des interrogations quant à sa consommation énergétique, alors que des certificats de type HQE (Haute Qualité Environnementale) peuvent renforcer la confiance des acheteurs et des locataires. Un bon diagnostic énergétique peut également offrir des points de négociation pour abaisser le prix d’un bien en fonction des coûts potentiels de rénovation.

Il est donc judicieux pour les propriétaires de viser une visibilité énergétique même s’ils se situent dans la catégorie des bâtiments exemptés. Cela peut non seulement servir de preuve d’un bon investissement en matière d’économie d’énergie, mais aussi garantir un meilleur confort climatique pour les occupants, répondant ainsi à la demande croissante pour des logements respectueux de l’environnement.

Vers une réglementation de plus en plus stricte : l’avenir du DPE

À mesure que l’exigence d’une transition énergétique s’intensifie, il est probable que les exemptions actuellement existantes soient revues. Les changements en cours, notamment avec la future interdiction de location des biens classés G à compter de 2025, soulignent l’intention des autorités de renforcer la lutte contre les passoires thermiques et d’améliorer le confort thermique général des habitations.

La montée en régime des exigences réglementaires pourrait influencer d’autres catégories de biens actuellement exemptés. À terme, la tendance marquée vers les éco-bâtiments et le bâtiment durable pourrait faire émerger de nouveaux standards, où la performance énergétique deviendrait le cœur des considérations en matière d’immobilier.

Un cadre de référence durable pourrait encourager des solutions innovantes qui ne se limitent pas aux bâtiments résidentiels, mais englobent de manière holistique la responsabilité énergétique dans la construction. Il s’agit également d’une opportunité pour les investisseurs de repenser leur portefeuille, en intégrant des critères de performance énergétique et de durabilité, afin de répondre aux exigences du marché en évolution constante.